Черные риелторы: схемы и махинации с недвижимостью

Мошенничество превратилось в способ заработка многих недобропорядочных граждан. Преступники в сфере недвижимости или «черные риелторы» каждый день лишают людей жилья или обманывают на крупные суммы. Какие схемы они используют и как уберечь себя?

История из жизни: небольшой, но обидный обман

Прожив год в Краснодаре, я решила сменить квартиру и обратилась в местное риелтерское агентство в центре города. На первый взгляд, все показалось очень правдоподобным: шумный офис, занятые сотрудники, бесконечные телефонные звонки. Мне предложили несколько тарифов, согласно которым будет подобрана квартира. Я выбрала минимальный и заплатила 3500 рублей. Они организовали мне первую встречу и дали доступ к закрытому сайту с предложениями, имеющимися в городе.

Я поехала смотреть первую квартиру. Однако ни хозяин, ни риелтор на встречу не явились. Я пыталась дозвониться до консультанта, но никто не взял трубку. Чуть позже мне пришло СМС с извинениями и другим адресом. Ситуация повторилась, а доступ к сайту оказался заблокирован. Когда я вернулась обратно в офис, работника, который общался со мной, не было. Мне посоветовали прийти на следующей неделе, пообещав уладить проблему и вернуть средства. Наступил день встречи, я приехала в офис, но он оказался закрыт, а никто из охранников, работающих в здании, ничего о нем не слышал. Глупо было повестись на такую схему. Успокаивает то, что сумма оказалась небольшой, но для кого-то это большие деньги. Неизвестно, сколько людей они успели «обработать» за это время и какие суммы или даже помещения получили.

Отголоски 90-х

Статистика представляет собой действительно грустную картину: количество мошеннических действий, связанных с недвижимостью в России, серьезно выросло за последние 5 лет. Согласно Статистика представляет собой действительно грустную картину: количество мошеннических действий, связанных с недвижимостью в России, серьезно выросло за последние 5 лет. Согласно данным Финансового университета на конец 2020 года, было совершено порядка 4129 преступлений в крупных или особо крупных размерах.

Черные риелторы — это сотрудники так называемых «агентств», которые нелегальными способами пытаются или успешно овладевают чужой собственностью. Преступность в этой сфере начала развиваться еще в 90-х, тогда и возник сам термин. Также в то время в Лианозове орудовала группировка, которая прославилась под названием «банда участковых». Они действовали по точно такому же принципу, как и псевдоработники организаций по поиску и продаже жилья. К сожалению, их деятельность не осталась в пределах лихих 90-х и продолжает процветать по сей день. Например, с 2007 по 2010 год в руки черных риелторов Петербурга, под предводительством Максима Овечкина, попала квартира, стоимостью 3 миллиона рублей. Ранее в ней проживали пожилая женщина и одинокий мужчина. Осудили преступника на 7,5 лет только в 2017 году.

Как правило, мошенники действуют или в одиночку, или целыми группировками. Чаще всего они предлагают вполне традиционный набор услуг по найму или купле-продаже, а иногда продают доступ к уникальному списку сдающихся квартир. Конечно, обязательства они не выполняют, а сертификатов, которые подтвердили бы право заниматься подобной деятельностью, у них нет. Однако часто они находят тех, кто на это даже не обращает внимания. Их главная цель — получение наживы, обман, присвоение собственности или финансовых средств. Можно сказать, что это самый настоящий бизнес, а их действия тщательно проработаны конкретными сценариями.

Как они действуют

Порядок действий черных риелторов мало изменился за последние десятки лет. Добавились дополнительные пункты, обоснованные появлением новых технологий. Например, пользователь регистрируется на сайте недвижимости, платит взнос и на этом все. Никакой помощи ему не оказывают, а деньги вернуть уже невозможно. Это считается мошенничеством в мелких размерах. Специалисты выделяют три основные схемы действий.

Первая ориентирована на невнимательность потенциального клиента. Суть такова: человек не выражает стремления детально изучать предлагаемый договор и поспешно подписывает все, что ему дают. При этом «работник» ведет себя безукоризненно, имитируя усердность, трудолюбие и желание найти самый лучший вариант, предлагая несколько квартир или покупателей. Если все же клиент что-то заподозрил и желает расторгнуть договоренности, то он, вероятнее всего, обнаружит, что сделать это невозможно. Согласно подписанной и заверенной бумаге, он оказывается должен большую часть от стоимости квартиры, в качестве компенсации за трату времени.

Второй сценарий предполагает махинацию с «жильцом». Например, мошенник предлагает человеку арендовать квартиру, в которой никто не прописан. В этом случае, хозяин, скорее всего, находится в тюрьме или на военной службе, а иногда он вовсе мертв, поэтому был на какое-то время снят с регистрации, но при этом не утратил своего права на собственность. Как результат: неожиданное объявление жильца, встреча с которым может принести массу неудобств, а возможно и судебный иск. Риелторы, незаконно завладевшие доступом к недвижимости исчезнут, получив то, что им нужно.

Последний вариант несколько сложнее и предполагает связь с юридическими компаниями, которые принимают участие в инвестиционных проектах на этапе застройки. Покупатель осуществляет выплату залога одной организации, после чего средства уходят второй, затем — третьей. Когда клиент обратится за доступом к своей собственности, реальный застройщик ничего не будет об этом знать, поскольку никаких договоров не подписывал, следовательно, никакой ответственности не несет.

Существует еще один кровавый и жестокий сценарий. Черные риелторы оказываются не только обманщиками, но и убийцами. Втираясь в доверие к одиноким или асоциальным людям, преступники заставляли подписывать договоры, после чего «избавлялись» от свидетеля. Самой «популярной» группировкой была банда Олега Щекина, орудовавшая в Новосибирске в начале 2000-х. Работали они негуманно. Например, одной из многочисленных жертв стала семья Сергиенко. Сначала они расправились с сыном женщины, а после вывезли мать в лес и под угрозой смерти заставили подписать бумаги. Похожая ситуация произошла в этом году в Волгоградской области. Люди, выдавшие себя за риелторов, убили и расчленили двух пенсионеров, присвоив жилье себе.

Группа риска 

Работа мошенников ориентирована на конкретную группу людей. В первую очередь они ищут одиноких пожилых жильцов. Вряд ли их будут искать и поднимать шум. Кроме того, они чрезвычайно доверчивы, а прочитать договор иногда вовсе не могут. Особо уязвимы те, кто находится в трудной финансовой ситуации. Обычно такие люди готовы на все, чтобы исправить свое положение.

Следующая категория — люди, страдающие от алкогольной или наркотической зависимости. Иногда к ним втираются в доверие, приглашают выпить, других подсаживают на вещества, заставляя затем подписать нужные документы. Так жертву выписывают из квартиры в какой-нибудь барак на окраине города, которого, вероятнее всего, вовсе не существует.

Риелторы давят на человеческую жадность или безвыходное положение. Именно поэтому от них чаще всего можно услышать о самых выгодных предложениях, горящих сделках, которые больше никто не может предложить, а действовать необходимо как можно быстрее. Стоит только заикнуться о квартире класса люкс по цене небольшого домика в Подмосковье, как глаза клиента уже горят, а эмоции не позволяют адекватно оценить ситуацию.

Несмотря на то, что существуют наиболее уязвимые люди, к которым риелторы, скорее всего, придут в первую очередь, стать жертвой может каждый из нас. На самом деле, нет определенных категорий. Кто-то в большей степени, кто-то — в меньшей, но под угрозой может оказаться каждый. Иногда хозяева слишком открыты и рассказывают незнакомым людям о своем желании побыстрее продать квартиру. Но порой мы просто не знаем, с кем разговариваем.

Как не попасть на крючок

На первый взгляд, черный риелтор ничем не отличается от любого другого работника агентства по недвижимости. Его могут выдать только маленькие детали, не бросающиеся в глаза. Поэтому человек, который ничего о них не знает и не проявляет внимательности, может запросто попасть в ловушку.

Связавшись с мошенниками, в будущем практически невозможно доказать свою правоту, выиграть судебное разбирательство и вернуть средства, поэтому необходимо знать, как себя обезопасить. В первую очередь важно понимать, что прийти они могут к каждому. Так как риелторы заблаговременно отслеживают оплату счетов по коммунальным услугам, длительная просрочка может сигнализировать о том, что владелец находится в сложной жизненной ситуации. Важно не допускать серьезных задолженностей, хотя все зависит от конкретной ситуации.

Конечно, списка мошенников не существует, поэтому подбирая агентство, важно уделить внимание отзывам, оценкам и наличию сертификатов. Иногда у мошенника все же можно обнаружить удостоверение, и он даже пригласит тебя в офис. Здесь следует быть внимательным: смотреть на вывеску, обустройство рабочих помещений. Чаще всего они могут пустовать, а некоторые приметы сигнализируют о том, что все устроено так, чтобы быстро собраться и уехать. Иногда работники не предлагают приехать в офис для заключения договора, поскольку его попросту не существует. Мошенники предпочитают работать с долями квартир, когда один объект принадлежит нескольким собственникам. Этот факт упрощает им возможность провернуть свой трюк, который иногда сказывается на остальных собственниках.

Требование выплат «под расписку» должно насторожить в первую очередь, поскольку настоящие агентства получают свой процент уже после заключения сделки. В том случае, если специалист не смог помочь, а клиент отказался продолжать работу, риелторы не требуют никаких выплат.

Специалисты рекомендуют обращаться за помощью к юристам. Они хорошо разбираются в правовых аспектах и могут распознать уловку, и защитить интересы клиента. Лучшая защита себя и своего имущества — внимательное отношение к вопросу и знания о том, как именно действуют преступники.